goresan kecil

mari berbagi bersama

Tips Jual Beli Rumah (Tanah dan Bangunan)

Filed under me by nadjieb on 06-11-2011

Kegiatan Jual Beli merupakan kegiatan/transaksi yang paling banyak dilakukan oleh manusia, dari Jual Beli kebutuhan premier seperti makanan minuman, sembako, sampai kebutuhan sekunder seperti hp, komputer, dst. Termasuk juga tentunya Jual Beli tanah yg biasa orang-orang sebut Jual Beli rumah.

Dari sekian banyaknya transaksi Jual Beli tanah yang terjadi, tentunya banyak pula permasalahan. Contoh paling simpel: uda byrr pajak, ud ttd Akta Jual Beli, ud bayar biaya Akta + Pengurusan Balik Nama sertipikatnya, sudah melunasi/membayar ke penjual, eh sampai di Kantor Pertanahan gak bisa diproses gara2 ternyata tanahnya kena sengketa.

Oleh karena itu, sehubungan dengan MELEK HUKUM yg ada di KASKUS ini, saya kira perlu sedikit pengetahuan mengenai Jual Beli ini bagi orang awam agar kita sebagai Pembeli atau Penjual bisa sama2 enak bertransaksi.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli:

Penjual:
1. KTP Suami Istri (kalau belum menikah atau sudah cerai, baik itu cerai hidup atau cerai mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan setempat)
*KTP Suami Istri diperlukan apabila tanah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Perjanjian kimpoi.
**Kalo harta diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan kimpoi gak perlu.
2. Kartu Keluarga
3. Surat kimpoi (kalau sudah kimpoi)
4. NPWP (untuk bayar Pajak Penjual)
5. Surat Keterangan WNI (kalau ada nama Chinese nya biasa diminta Kantor Pertanahan)
6. Surat Ganti Nama (kalau ada beda nama antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta kimpoi) Kalo cm salah nulis, bisa minta surat keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Pembeli:
1. KTP Suami/Istri (KTP Pasangan kimpoi digunakan sebagai pelengkap saja)
2. KK
3. NPWP (untuk bayar pajak pembeli)
4. Surat Keterangan WNI (kalau ada nama Chinese nya biasa diminta Kantor Pertanahan)
5. Surat Ganti Nama (kalau ada beda nama antara nama di KTP/KK) Kalo emg cm salah nulis, bisa minta surat keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):
1. Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)*
2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan), gak wajib sebenarnya, tapi kalau sewajarnya penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli ngurus IMB sendiri? Tp tergantung kesepakatan penjual pembeli, kalo pembeli gak keberatan ya gpp.
3. Bukti Setoran PBB kurang lebih 5 tahun terakhir. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar (aneh kan? fakta nih). Nanti PPAT yg cek’kan biasanya.
*Selain 4 jenis Sertipikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan, melainkan Akta Notaris.

Timbul pertanyaan, selingan dikit untuk informasi, apa bedanya Notaris dan PPAT?

Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik, selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM, SGHB, dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS, biasa disebut Strata Tittle, yang dipake untuk Apartment itu).
Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama, Akta untuk Sewa Menyewa, Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari milik negara, jd yg dijual belikan cuma bangunannya saja)

Sedangkan,
PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Contoh: Akta Jual Beli, Akta Tukar menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng), Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian HGB/HP atas HM, Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).

Oleh karena itu, saya menyebut di sini PPAT, bukan Notaris.

Tarif Pajak:
Pajak Penjual (PPH) = 5% x NJOP/Harga Jual Beli**
Pajak Pembeli (BPHTB) = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[BPHTBTKP*])
*tiap daerah beda2. contoh di surabaya dikurangin Rp. 75.000.000,00
** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adalah harga riil jual beli tanah dan bangunan tersebut. Tetapi, biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut), karena tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil tanah dan bangunan tersebut.

Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat:
PNBP Jual Beli = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp. 50.000,00

Biaya Akta Jual Beli Tanah + Balik Nama (Per Sertipikat) :
Tiap daerah bisa berbeda-beda. Di Surabaya, biaya Akta Jual Beli dan Balik Nama minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentunya akan semakin mahal.
Di daerah lain bisa jadi lebih mahal atau lebih murah.*
*Daerah lain berapa ya? Bisa saya update kalo ada info. Lumayan bisa dijadikan perkiraan buat agan2 yg mau Jual/Beli Tanah.

Proses Jual Beli:
1. Checking Asli Sertipikat Tanah
Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa atau tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa deh dijualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan ‘catatan’ di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. (kecuali PPAT yg ‘koboi’ alias ugal2an) Checking kurang lebih 1-5 hari, tergantung permintaan dan kondisi.

2. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual
Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan, jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri.

3. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih), bisa langsung deh janjian tanda tangan Akta Jual Beli di PPAT.

4. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa aja yg ikut termasuk dijual, mungkin ada air, listrik brp watt, telpon, dsb.

Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan trus penjualnya kasih kwitansi lunas.

5. Setelah dibayar lunas, biasa kunci rumah dikasih deh ke pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB dari tahun ke tahun, IMB, dsb.)

6. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.

7. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses balik nama. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh agan disuruh ngambil. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa, hehehe..

Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum?
1. Buat SKW dulu, agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Peninggalan Almarhum tersebut. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu.
2. Apabila sudah selesai, barulah Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar Pajak Waris atau BPHTB Waris supaya bisa Balik Nama.
3. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan jual beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa, seperti Proses Jual Beli di atas.

Pajak Waris:

BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris)
*Besarnya tergantung daerah masing2. Contoh di Surabaya Rp. 400jt

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?
Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau cuma buat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dgn Akta Jual Beli PPAT, tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.
Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.
Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, jgn mau gan. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. Yang namanya Penjual, habis transaksi n udah dapet duit, mana mau balik, kecuali emang orangnya punya itikad baik. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan.

Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli:
AJB (Akta Jual Beli)
AW (Ahli Waris)
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak)
BPN (Badan Pertanahan Nasional)
SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan)
SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha)
SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik)
HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan)
HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai)
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
KTP (Kartu Tanda Penduduk)
KK (Kartu Keluarga)
NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
PPH Final (Pajak Penghasilan Final)
SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
SKW (Surat Keterangan Waris)

copy from : http://www.kaskus.us/showthread.php?t=11304113

Leave a Reply

Subscribe to RSS Feed Rss